Góc nào của bản vẽ đồ án Đơn vị ở cũng có một bảng chỉ tiêu nhỏ ghi mật độ, tầng cao, đất cây xanh, chỗ đỗ xe. Bảng đó không phải tự nghĩ ra — toàn bộ lấy từ QCVN 01:2021/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD ngày 19/5/2021, có hiệu lực từ 5/7/2021, thay thế QCVN 01:2019/BXD. Kiểm tại cổng công báo Chính phủ (congbao.chinhphu.vn) và văn bản gốc chưa thấy thông tư nào công bố sửa đổi hay thay thế quy chuẩn này tính đến thời điểm viết.
Các chỉ tiêu dưới đây dừng ở cấp Đơn vị ở — không mở rộng lên quy hoạch phân khu hay đô thị. Chỉ tiêu áp cho đơn vị ở TRONG ĐÔ THỊ theo đúng phạm vi điều chỉnh của QCVN 01:2021/BXD (mục 1.1): không áp thẳng cho khu nghỉ dưỡng, resort hay điểm dân cư nông thôn. Quy hoạch xây dựng nông thôn có mục riêng — mục 2.16 của cùng quy chuẩn — với chỉ tiêu đất ở, đất công trình công cộng khác hẳn bộ số của đơn vị ở đô thị; đem thẳng bảng chỉ tiêu đơn vị ở dán vào một đồ án khu dân cư nông thôn hay khu nghỉ dưỡng là sai phạm vi áp dụng ngay từ bước đầu tiên.
Đơn vị ở đứng ở đâu, và cỡ bao nhiêu dân thì được gọi là một đơn vị ở
Theo mục 2.2 QCVN 01:2021/BXD, quy mô dân số tối đa của một đơn vị ở là 20.000 người, tối thiểu là 4.000 người (riêng đô thị miền núi là 2.800 người). Dưới ngưỡng tối thiểu này, dự án không được tính là một đơn vị ở hoàn chỉnh — việc bố trí công trình dịch vụ công cộng và cây xanh sử dụng công cộng phải tuân theo quy hoạch cấp trên, không tự đặt chỉ tiêu riêng.
Với dự án dân số dưới 4.000 người (dưới 2.800 người ở đô thị miền núi), quy chuẩn hạ chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng xuống tối thiểu 1 m²/người, và bắt buộc phải bố trí đủ cơ sở giáo dục mầm non phục vụ khu vực dự án — đây vẫn là mục 2.2, không phải một khoản suy diễn thêm.
Bao nhiêu dân thì cần bao nhiêu đất đơn vị ở — Bảng 2.2
Công thức gốc chỉ có một dòng: diện tích đất đơn vị ở = dân số × chỉ tiêu đất bình quân theo loại đô thị, tra ở Bảng 2.2 (mục 2.2, QCVN 01:2021/BXD).
| Loại đô thị | Đất đơn vị ở bình quân (m²/người) |
|---|---|
| I — II | 15 – 28 |
| III — IV | 28 – 45 |
| V | 45 – 55 |
Chú thích 2 của Bảng 2.2 cho phép chọn chỉ tiêu khác ngoài khoảng trên nếu đồ án có tính đặc thù, nhưng bắt buộc có luận chứng và không được thấp hơn 15 m²/người. Chỉ tiêu này không bao gồm đất nông nghiệp gắn với đất ở và đất cho công trình dân dụng cấp đô thị trở lên nằm trong khu vực đơn vị ở (Chú thích 1).
Đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở — phần việc trực tiếp của KTS cảnh quan
Công thức và ngưỡng tối thiểu
Mục 2.2 quy định: đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở tối thiểu đạt 2 m²/người. Công thức: diện tích cây xanh = dân số đơn vị ở × 2 m²/người. Đây là con số hay bị nhầm với Bảng 2.5 (7, 6, 5, 4 m²/người theo loại đô thị) — Bảng 2.5 tính cho đất cây xanh sử dụng công cộng TOÀN ĐÔ THỊ và ghi rõ trong tiêu đề bảng là KHÔNG bao gồm cây xanh trong đơn vị ở. Hai con số đứng ở hai tầng quy hoạch khác nhau, không cộng dồn cho nhau và không thay thế cho nhau.
Mỗi đơn vị ở bắt buộc có tối thiểu một công viên hoặc vườn hoa quy mô không dưới 5.000 m², phải đảm bảo khả năng tiếp cận sử dụng cho người dân trong đơn vị ở, đặc biệt người cao tuổi và trẻ em, theo QCVN 10:2014/BXD (mục 2.2). Trong các nhóm nhà ở còn phải bố trí thêm vườn hoa, sân chơi phục vụ nhóm nhà với bán kính phục vụ không quá 300 m — bán kính này nhỏ hơn hẳn bán kính 500 m của công trình dịch vụ công cộng cấp đơn vị ở, vì đối tượng phục vụ chính là trẻ nhỏ và người già ít di chuyển xa.
Mặt nước, sân chơi, thể dục thể thao — cùng một phần việc nhưng khác cột chỉ tiêu
Mặt nước
QCVN 01:2021/BXD không có bảng chỉ tiêu mặt nước riêng cho đơn vị ở. Nguyên tắc duy nhất tra được nằm ở Chú thích 1 của Bảng 2.5 (áp cho cây xanh toàn đô thị): diện tích mặt nước trong khuôn viên công viên, vườn hoa được quy đổi ra chỉ tiêu đất cây xanh/người, nhưng không được vượt quá 50% tổng chỉ tiêu diện tích đất cây xanh sử dụng công cộng. Với công viên trong đơn vị ở, quy chuẩn không lặp lại con số 50% này — nên khi tính mặt nước cho công viên đơn vị ở, việc dùng lại tỷ lệ 50% là suy ra từ nguyên tắc chung, không phải một trị số bắt buộc ghi riêng cho cấp đơn vị ở, và cần nói rõ điều này khi trình bày thuyết minh đồ án.
Sân chơi và sân luyện tập
Đây là một khoản đất tách biệt khỏi 2 m²/người cây xanh sử dụng công cộng ở mục 2.2 — nó nằm trong nhóm công trình dịch vụ - công cộng cấp đơn vị ở, quy định tại Bảng 2.4 (mục 2.3.3): sân chơi tối thiểu 0,5 m²/người; sân luyện tập tối thiểu 0,5 m²/người và không dưới 0,3 ha cho mỗi công trình; Trung tâm Văn hóa - Thể thao tối thiểu 5.000 m² một công trình (hạ xuống 2.500 m² ở đô thị miền núi hoặc khu trung tâm quỹ đất hạn chế, theo Chú thích 1 của Bảng 2.4). Nói cách khác, một đơn vị ở có hai khoản đất riêng cùng mang tính chất không gian mở: (1) đất cây xanh sử dụng công cộng theo mục 2.2, và (2) đất văn hoá - thể dục thể thao theo Bảng 2.4 — cộng nhầm hai cột này vào làm một là lỗi hay gặp nhất khi lập bảng chỉ tiêu.
Trường học, y tế, thương mại — biết ranh giới, không lấn sang việc của người khác
Các chỉ tiêu giáo dục, y tế, thương mại ở Bảng 2.4 thuộc phần việc của người làm quy hoạch/kiến trúc công trình. KTS cảnh quan cần biết đủ để bố trí đất, lối tiếp cận và cảnh quan sân vườn quanh các công trình này trong tổng mặt bằng, không cần tính diện tích sàn xây dựng chi tiết.
| Loại công trình | Chỉ tiêu sử dụng công trình | Chỉ tiêu đất tối thiểu |
|---|---|---|
| Trường mầm non | 50 cháu / 1.000 người | 12 m² / cháu |
| Trường tiểu học | 65 học sinh / 1.000 người | 10 m² / học sinh |
| Trường trung học cơ sở | 55 học sinh / 1.000 người | 10 m² / học sinh |
| Trạm y tế | 1 trạm | 500 m² / trạm |
| Chợ | 1 công trình | 2.000 m² / công trình |
Các công trình dịch vụ - công cộng cấp đơn vị ở phải đảm bảo bán kính phục vụ không quá 500 m; riêng khu vực địa hình phức tạp, mật độ dân cư thấp thì bán kính này được nới tới 1.000 m (mục 2.3.3).
Mật độ xây dựng, tầng cao, bãi đỗ xe — việc của quy hoạch và kiến trúc, KTS cảnh quan cần biết để không tính trùng
Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của một đơn vị ở là 60% (mục 2.6.4). Đây là mật độ tính trên toàn bộ đất đơn vị ở, khác với mật độ xây dựng thuần của từng lô đất cụ thể — mật độ thuần của lô đất nhà chung cư tra theo Bảng 2.9, của nhà ở riêng lẻ tra theo Bảng 2.8, đều theo diện tích lô đất và chiều cao công trình, và việc chọn số liệu này thuộc phần việc phân lô của KTS quy hoạch. Phần còn lại — 100% trừ mật độ xây dựng gộp — chính là đất sân vườn, đường nội bộ, cây xanh trong các lô đất, nơi công việc thiết kế cảnh quan quay lại.
Chỉ tiêu bãi đỗ xe ở Bảng 2.18 (mục 2.9.4) tính theo quy mô dân số TOÀN ĐÔ THỊ, không tính riêng cho từng đơn vị ở: đô thị trên 150.000 người là 4,0 m²/người; từ 50.000 đến 150.000 người là 3,5 m²/người; dưới 50.000 người là 2,5 m²/người. Một đơn vị ở 4.000 dân không tự áp trực tiếp bảng này — phần bãi đỗ xe của nó được phân bổ từ quy hoạch bãi đỗ xe cấp đô thị chứa nó, không phải phép nhân dân số đơn vị ở với chỉ tiêu trong Bảng 2.18.
Bảng tính mẫu cho một đơn vị ở giả định 4.000 dân, đô thị loại III
Đặt bài toán
Giả định một đơn vị ở có dân số 4.000 người, thuộc đô thị loại III (nhóm III-IV trong Bảng 2.2), chọn chỉ tiêu đất đơn vị ở 35 m²/người — nằm trong khoảng 28-45 m²/người mà Bảng 2.2 cho phép.
| Chỉ tiêu | Công thức | Kết quả |
|---|---|---|
| Đất đơn vị ở (Bảng 2.2) | 4.000 người × 35 m²/người | 140.000 m² (14 ha) |
| Cây xanh SDCC trong đơn vị ở (mục 2.2) | 4.000 × 2 m²/người | ≥ 8.000 m² |
| — trong đó công viên/vườn hoa | tối thiểu theo quy định | ≥ 5.000 m² (1 công viên) |
| Trường mầm non (Bảng 2.4) | 4.000/1.000 × 50 = 200 cháu; đất 200 × 12 m² | 200 cháu — 2.400 m² đất |
| Trường tiểu học (Bảng 2.4) | 4.000/1.000 × 65 = 260 học sinh; đất 260 × 10 m² | 260 học sinh — 2.600 m² đất |
| Trường THCS (Bảng 2.4) | 4.000/1.000 × 55 = 220 học sinh; đất 220 × 10 m² | 220 học sinh — 2.200 m² đất |
| Trạm y tế (Bảng 2.4) | 1 trạm × 500 m² | 500 m² đất |
| Sân chơi (Bảng 2.4) | 4.000 × 0,5 m²/người | 2.000 m² |
| Sân luyện tập (Bảng 2.4) | 4.000 × 0,5 m²/người, tối thiểu 0,3 ha/công trình | 2.000 m² (không dưới 3.000 m² nếu tính theo 1 công trình) |
| Trung tâm Văn hóa - Thể thao (Bảng 2.4) | 1 công trình × 5.000 m² | 5.000 m² |
| Chợ (Bảng 2.4) | 1 công trình × 2.000 m² | 2.000 m² |
| Mật độ xây dựng gộp tối đa (mục 2.6.4) | 60% × 140.000 m² | ≤ 84.000 m² diện tích xây dựng |
Bãi đỗ xe không đưa vào bảng này, vì Bảng 2.18 tính theo dân số toàn đô thị chứ không theo từng đơn vị ở — cộng nó vào tổng đất đơn vị ở 4.000 dân ở trên là sai phạm vi áp dụng.
Cộng dồn tất cả các khoản đất công trình dịch vụ - công cộng và cây xanh trong bảng, rồi so với 140.000 m² tổng đất đơn vị ở: khoản chênh lệch còn lại mới là đất ở, đường giao thông nội bộ và hạ tầng kỹ thuật. Kiểm được phép cộng này trước khi lên mặt bằng là cách phát hiện sớm nhất một đồ án đặt chỉ tiêu sai loại đô thị hoặc sai quy mô dân số — sai một trong hai, toàn bộ bảng chỉ tiêu phía sau lệch theo.
Nếu đổi giả định ban đầu — chọn đô thị loại I-II thay vì loại III, hoặc chọn dân số đơn vị ở 8.000 người thay vì 4.000 người — toàn bộ cột kết quả trong bảng trên đổi theo tỷ lệ tuyến tính với dân số, riêng cột đất đơn vị ở còn đổi thêm theo khoảng chỉ tiêu m²/người của loại đô thị mới. Ví dụ cùng 4.000 dân nhưng đổi sang đô thị loại I-II, đất đơn vị ở tính theo Bảng 2.2 rơi vào khoảng 60.000-112.000 m² (15-28 m²/người) thay vì 140.000 m² như ở đô thị loại III đã chọn phía trên — khoảng cách giữa hai kết quả đủ lớn để một đồ án tra nhầm bảng thành ra sai lệch cả bản vẽ.
Một điều đáng nhớ khi làm việc với bộ chỉ tiêu này: các con số trong QCVN 01:2021/BXD là NGƯỠNG TỐI THIỂU hoặc khoảng cho phép, không phải trị số cố định để chép nguyên vào bản vẽ. Chọn 35 m²/người thay vì 28 hay 45 m²/người trong ví dụ trên là một lựa chọn thiết kế, cần nói rõ lý do chọn trong thuyết minh — mật độ dân cư mong muốn, quỹ đất thực tế của khu vực, định hướng phát triển của đô thị — chứ không phải một phép tra bảng máy móc rồi dừng lại.
Vui lòng ghi "Nguồn: canhquan.net" khi sao chép.